借り主の過剰保護はやめよう

「追い出し屋」が社会問題になっているが、問題解決の糸口は更なる保護にはない。

asahi.com(朝日新聞社):「追い出し屋」に刑事罰 法案、来春までに提出 – 社会 via ohuzak@Twitter

借り主の連帯保証を請け負う家賃債務保証業者に国への登録を義務づけ、悪質な取り立て行為には刑事罰を科す。滞納履歴など個人の信用情報を扱うデータベース(DB)の事業者も登録制にして国の監督が及ぶようにする。

悪質な取り立てが問題だから何とかしようというのはよい。しかし、まずすべきは何故悪質な取り立てが生じるかを考えることだ。成績が悪い子供がいたら、どんな理由があるのか考えてそれを取り除くのが正しい。悪い点をとったら廊下に立たせるというのは賢明ではない。

国土交通省によると、民間賃貸住宅(約1300万戸)の約4割が家賃保証業者と契約し、急速に市場が拡大。これに伴い、一部業者による追い出し行為が社会問題化した。

追い出し行為が生じるのはそれで利益があがるからであり、それで利益があがるのは家賃を払わない借り主が居座るからだ。そして、借り主が家賃を支払わずに居座れるのは借り主の過剰保護のためである。

借り主が家賃を滞納しても追い出せないなら、家主が賃貸を渋るのは当然だ。まず賃貸住宅の供給が細る。日本に家族向けのそれなりの広さの賃貸住宅があまりないのはこのせいだ。そのために住宅ローンを組めないひとや短期の在住者は望む物件を見つけることができない。

また、賃貸をする場合でも家賃を滞納しないかどうかを厳重にチェックする。滞納したら丸損になるわけだから当然だ。ちょっとでも怪しい人には貸さないということになる。例えば外国人が日本で家を借りるのは難しい。

家賃保証業が成立のも当たり前だろう。家主がみんなお金持ちという時代ではない。賃貸物件を借金して運営する人も多い。当然滞納リスクを避けたいわけで保険として家賃保証業が生まれる。

もし家賃保証業者による追い出しが強く規制されると、家賃保証のための費用、すなわち保険料がまず上がるだろう。保険料が上がれば賃貸事業の魅力がなくなり、分譲への転換や新規の賃貸物件建設の減少が生じる。最終的には賃貸住宅の一段と供給が減り、よりリスクを負うことになる家主の借り手選別が深まる。データベースに関するの過度の規制も同様の効果がある。情報の共有ができなければ家賃滞納リスクをヘッジしにくくなるからだ。

しかも家賃保証業に対して規制を強めることで新たな行政コストが発生する汚職や天下りの温床にもなる

根底にはあるのは冒頭に述べた、間違った結果への対処だ。結果だけを見るのではなく何故そのような結果になるかを考える必要がある問題が滞納によって追い出される借り主なのであればそのリスクを関係ない家主に押し付けてもリスクが消えてなくなるわけではない。リスクを突きつけられた家主の行動が変わるだけだ。貧困については社会保障政策で対応し、緊急時にはシェルターを提供するなどするほうが望ましいだろう

追記

結論で「貧困については社会保障政策で対応し、緊急時にはシェルターを提供するなどするほうが望ましいだろう」としたが、これはあくまでさらなる貧困対策が必要で住居の提供を政府が行うべきだという前提に立った場合だ。社会保障が既に十分ないし費用超過であれば別に追加の保障が必要だとは思わない。また、過度の借り主保護がなくなれば賃貸物件の供給が増え審査も緩くなるので政府が住宅を提供する必要はおそらくないだろう。

借り主の過剰保護はやめよう” への19件のコメント

  1. 経済学の発想が政策立案者にまったくないことが大きな問題です。代わりに、法律家的発想は非常に強い。

    >どうして法律屋さんはこういう発想になるんでしょうか。

    答えは簡単で、法廷に出てくる原告と被告しか視野に入れないことが習い性になっているからです。わざわざ法廷に出てくる人は、ものすごーくかわいそうな人が多い。それを助けたくなるのは人情。比較をすれば大家(や保険会社)は恵まれた立場。強きをくじき、弱きを助けるという、素朴な正義漢を満足させたいのです。反面、

    >結果的にはその「弱者」へサービス・財が提供されなくなってしまうだけなのに。

    という発想はまったくありません。そういうことを言われたとしても、(a)そもそも理解できないか、(b)理解できたとしても「本来ならば政府が供給すべきだ」、「そうした理想が実現するまでの過渡的な期間、恵まれた人に負担をしてもらおう」というでしょう。実際、「いったん借りたら返す必要がない」という借家人保護が、そうした理屈で一世紀近く続けられてきました。

  2. ktamaiさん、コメントありがとうございます。
    >経済学の発想が政策立案者にまったくないことが大きな問題です。代わりに、法律家的発想は非常に強い。

    若い人はかなり経済学的な発想を持ってきているように思いますが、まだ彼らが政策を決定するようになるのに10、20年かかりそうです。

    >答えは簡単で、法廷に出てくる原告と被告しか視野に入れないことが習い性になっているからです。

    非常に妥当な答えだと思います。政策担当者の経済学音痴も問題ですが、法曹関係は一段とひどいですね。アメリカではロースクールに行く前に経済学を専攻する人が多いため日本に比べると大分理解が進んでいます。私個人としてもこういった分野へ経済学的な考えが必要であることを伝えていけたらと思います。

  3. 激しく同意です。夏まで住んでいた米国のW州なんて、部屋で騒いで近所から警察に苦情がきたら厳重注意、2回苦情が来たら即時退去でした。その結果、身分証さえあれば誰でも部屋を借りられる世の中になっているわけです。日本も貧困層の拡大や人材の流動化に見合った不動産賃借の仕組みを作らなければいけないと思います。

  4. Willyさん:

    ほんとそうですよね。バークレーは売り手市場なので家探しが大変ですが、そこに外国人が単身で来て家を借りられるってのはすごいことです。

    さらシェアが多いので誰か信用力があれば十分なことも多いですね。

  5. 定期借家制度導入時に議論されてたことですね。
    しかし、追い出し屋がだめなのは当然であって(暴力・脅迫等の手段による自力救済という手段が許されていない。アメリカではこういう追い出し屋も許されてるのですか?)、追い出し屋を刑事罰で規制することと、賃貸市場の悪化とは余でり関係ないのではないでしょうか。問題は、既存の定期借家制度が不十分かどうかと、債務名義を取得するまのプロセスの重さ、強制執行手続きの簡易性・迅速性が足りないかどうかだと思います。

  6. unoさんコメントどうも。

    >しかし、追い出し屋がだめなのは当然であって、追い出し屋を刑事罰で規制することと、賃貸市場の悪化とは余でり関係ないのではないでしょうか。

    これはその通りで現行法にしたがって違法なものは違法として取り締まるのは当然です。ただ、そもそもどうして追い出し屋などという職業が生じるのかということを理解しないと対処療法に終わってしまうのが問題です。

    追い出し屋や保証会社を規制すれば「暴力・脅迫」はなくなります。しかし、それはそもそも支払いが滞りそうな人は家を借りることすらできなくなるためです。裁判所からみれば上がってくるケースはなくなるので万事解決に見えますが、信用力はなくてもきちんと払う意志のある消費者(例えばちょうど借金を返済した人)にとっては最悪の事態になります。

    >暴力・脅迫等の手段による自力救済という手段が許されていない。アメリカではこういう追い出し屋も許されてるのですか?

    もちろん違法ですが、アメリカではそもそも追い出し屋が存在しません。家賃を滞納したテナントは出て行くのが当然で、居座っていれば警察沙汰になります。一見借り手が大変なようにみえますが、このおかげで大家は多少信用に問題がある人でも一ヶ月先払いしてもらうだけで安心して家を貸すことができます。

    ポイントは本当に助けるべきひとは誰かということです。大家の信用チェックに通り、敷金・礼金を支払って家を確保したんだけど家賃の支払いに苦労している人なのか、それともそもそも家を借りることができなくて困っている人なのかとうことです。前者の保護を優先して後者を増やしているのが現行制度です。

  7. もちろんその通りだと思います。
    日本でも定期借家で、家賃滞納が有れば、すぐに解除して、(それでも居座れば)債務名義を取って、裁判所による強制執行によって、合法的に追い出すという手続きが簡単に取れればよいのだと思います。
    現行の制度化でコスト高などの問題があるなら、上記の手続きの問題点を是正していけばよいと思います。

    しかし、いくら家賃を滞納したからと行って、それを専門業者が出てきて追い出したり(自力救済)、警察が来て追い出すというのは(警察権行使)、日本でそれを認めた方がよいという議論はかなりハードルが高いと思います。

    従って、日本の借地借家制度に問題があるという点は同意しますが(借地借家法が時代遅れの法であるということは日本でも多くの民法学者が議論してたはずですね)、追い出し屋規制の問題は、別問題だろう、つまり、事後インセンティブ論でも、追い出し屋は容易には正当化されないと思います。

  8. >従って、日本の借地借家制度に問題があるという点は同意しますが(借地借家法が時代遅れの法であるということは日本でも多くの民法学者が議論してたはずですね)、追い出し屋規制の問題は、別問題だろう、つまり、事後インセンティブ論でも、追い出し屋は容易には正当化されないと思います。

    追い出し屋を正当化するつもりはありません。ただ追い出し屋という問題をそれを規制することによって解決するという政策の難点を指摘しました。

    >日本でも定期借家で、家賃滞納が有れば、すぐに解除して、(それでも居座れば)債務名義を取って、裁判所による強制執行によって、合法的に追い出すという手続きが簡単に取れればよいのだと思います。

    こういう状況になれば、安くて入居しやすい住宅が増えるはずで、家賃を滞納して居座るという人も減るはずです。対処療法に終始せず大本の問題を解決してほしいと思います。

  9. 借地借家法と追い出し屋規制との問題は一義的には別問題と理解するにしても、「事後」と「事前」問題としての関連から論じることには十分に意味があると思います。
    また、「事後のインセンティブ」という用法はあまり一般的でないと考えます。事後と事前問題は時間軸上逆転しているので誤用が多い印象です。つまり「事前のインセンティブ」という表現が一般的と考えます。
    もちろん借地借家法が改善されれば、このような追い出し屋の問題も少なくなるでしょうし、そもそも「悪質」な取り立ての違法性については論を俟たないところです。

  10. domoritakuさん:

    >もちろん借地借家法が改善されれば、このような追い出し屋の問題も少なくなるでしょうし、そもそも「悪質」な取り立ての違法性については論を俟たないところです。

    まあこれが結論ですね。

    変な規制が事前のインセンティブを歪めるという例があれば繰り返し紹介していきたいと思います。

  11. domoritakuさん、RIonさん

    「事後のインセンティブ」という言葉は誤りですね。自分でもどこからそんな言葉が出てきたのか、忘れてしまいました。

    ところで、借地借家法の改正は、定期借家導入時の議論を聞いたことありますが、政治的にかなり困難なようですね。結局は政治の問題かと。しかし、経済学的なインセンティブの説明は、選挙でそんなこと言ってる人はいないような気がします。選挙で、インセンティブ論を根拠に借地借家法廃止を訴えても、「弱者切り捨てはけしからん」、という主張には勝てないのでは。
    そこに限界がある限り、こういう問題はいつまでも解決しないように思います。

  12. >選挙で、インセンティブ論を根拠に借地借家法廃止を訴えても、「弱者切り捨てはけしからん」、という主張には勝てないのでは。

    勝てないことが経済学的に説明されています。選挙の際に個人の損得で投票が行われるとおかしな結論がでるというのは民主主義が一般に持つ欠陥ですね。

    この手の問題への対処は一般には教育で行われいます。経済学的な考え方を社会に浸透させるためには、結局のところ教育が必要です。個人的には高校教育への導入が妥当だと考えています。

  13. 僕はカナダで大家から追い出されたことがあります。素直に出ましたが(僕が悪いので笑)、居座るとどうなったのだろう?と今思いました。①不法占拠で警察に捕まるのか、②Law Enforcementが来て追い出される、かのどちらかでしょうが、では、なぜ日本では居座りに警察が介入しないのでしょう?これは、ヤクザが板金屋の代金を踏み倒すと言う話と通じますよね。アメリカでギャングが自動車修理代を踏み倒すと警察が来るだけ。なぜ日本ではそうならないのか?

  14. Yasさん:

    >では、なぜ日本では居座りに警察が介入しないのでしょう?

    借家借地法で守られているためです。

    >ヤクザが板金屋の代金を踏み倒すと言う話と通じますよね。

    これは分かりません。

    >僕はカナダで大家から追い出されたことがあります。

    私はカリフォルニアにきてから、大家が電気工事の許可をとっていなかったため消防署に追い出されました。。。今となってはいい思い出。

  15. Rionさん

    >>では、なぜ日本では居座りに警察が介入しないのでしょう?

    >借家借地法で守られているためです。

    これは違います。
    海外では知りませんが、日本では民事紛争に警察が介入することはできません。

    借地借家法があろうとなかろうと、居座る借主を合法的に追出すには、債務名義をとって執行するしかありません。

    他の方のコメントにもありますが、借地借家法による借主保護の是非と追出屋の規制の是非は、基本低には次元の違う問題です。(追出屋を規制するのは、自力執行の禁止から当然の帰結であって、借主を保護するためというわけではありません。)

    関連はするかもしれませんが、かえって問題の所在を不明確にするだけですので、絡めて論じない方がよいかと思われます。

  16. たこさん、ご訂正ありがとうございます。

    >海外では知りませんが、日本では民事紛争に警察が介入することはできません。

    所有地への違法な居座りは不退去で刑事ではないのでしょうか。それが違法にならないのは借地借家法によるものだと思えます。どういう構成になっているのでしょうか。

    >他の方のコメントにもありますが、借地借家法による借主保護の是非と追出屋の規制の是非は、基本低には次元の違う問題です。

    このポストの目的は追い出し屋規制に反対することではありません。借地借家法が根本的な問題であるのに、結果としての追い出し屋への対策しかとらない姿勢への批判です。

    両者を同時に論じることには意味があると思います。借地借家法が借主保護という本来の目的を果たせず追い出し屋を生むように、追い出し屋の規制は借主保護に効果的でないという同じ構造があるからです。

  17. Rionさん

    >所有地への違法な居座りは不退去で刑事ではないのでしょうか。それが違法にならないのは借地借家法によるものだと思えます。どういう構成になっているのでしょうか。

    不退去罪は成立しません。住居侵入罪及び不退去罪の保護法益は、事実上の住居の平穏又は住居権であって、所有権ではないからです。したがって、むしろ、居座っている借主の家に大家が勝手に入り込めば住居侵入罪になりますし、大家が居座れば不退去罪になりえます(さすがに、実際には立件されることはないでしょうが。)

    >両者を同時に論じることには意味があると思います。借地借家法が借主保護という本来の目的を果たせず追い出し屋を生むように、追い出し屋の規制は借主保護に効果的でないという同じ構造があるからです。

    私の読解力の問題もあるかとは思いますが、このポストを最初に読んだときに、借地借家法による規制と追出屋に対する規制の強化を、一緒くたにして反対をしているように誤解をしてしまった(他のコメントを見ると、他にもそのような誤解をしていた方がいたように思います)ので、別々に論じた方が問題点が明確になるのではないかと思った次第です。

    コメ欄を汚して失礼しました。

  18. たこさん:

    >不退去罪は成立しません。住居侵入罪及び不退去罪の保護法益は、事実上の住居の平穏又は住居権であって、所有権ではないからです。したがって、むしろ、居座っている借主の家に大家が勝手に入り込めば住居侵入罪になりますし、大家が居座れば不退去罪になりえます(さすがに、実際には立件されることはないでしょうが。)

    詳細な解説ありがとうございます。正直、不思議な法制度ですね。。。

    >私の読解力の問題もあるかとは思いますが、このポストを最初に読んだときに、借地借家法による規制と追出屋に対する規制の強化を、一緒くたにして反対をしているように誤解をしてしまった

    いえいえ、そこのところを私がもっと強調して書くべきでした。追い出し屋に対する規制に反対するはずはないと勝手に想定しておりました。

    ぜひまたコメント頂けると幸いです。こちらもよりわかりやすいポストを書けるように努力します。ありがとうございました。

  19. ピンバック: 保険契約者の過剰保護もやめよう » 経済学101

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